BauGB-Novelle: Neue Instrumente für bezahlbaren Wohnraum

Am 7. Mai hat der Bundestag das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Ziel des Gesetzes ist es, die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum zu erweitern und zu flexibilisieren. Durch das Baulandmobilisierungsgesetz werden zahlreiche Regelungen im BauGB sowie in der BauNVO angepasst und erweitert:

  • Einführung eines neuen (sektoralen) Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau („Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung“) in § 9 Abs. 2 d BauGB;
  • Neufassung des § 13b BauGB über die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren;
  • Erweiterung der kommunalen Vorkaufsrechte in § 24, 25, 28 BauGB;
  • Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten in § 31 BauGB und Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich nach §§ 34, 35 BauGB;
  • Ausweitung der Vorschriften über Baugebote nach §§ 175, 176 BauGB;
  • Schaffung einer Grundlage für Konzepte der Innenentwicklung („städtebauliche Entwicklungskonzepte zur Stärkung der Innenentwicklung“) nach einem neuen § 176a BauGB;
  • Einführung eines (befristeten) Genehmigungsvorbehalts für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum bei bestehenden Wohngebäuden nach einem neuen § 250 BauGB;
  • Einführung einer zusätzlichen Baugebietskategorie („Dörfliches Wohngebiet“) in einem neuen § 5a der BauNVO;
  • Umgestaltung der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung in § 17 BauNVO als „Orientierungswerte“.

Besonders bedeutend sind:

 Der Sektorale Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung

Mit dem neuen Bebauungsplantyp „Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung“ gem. § 9 Abs. 2d BauGB können Städte und Gemeinden künftig in historisch gewachsenen unbeplanten Siedlungsbereichen die Entwicklung von Wohnraum gezielt steuern. Neben Maßnahmen zur geordneten Nachverdichtung kann die vertragliche Verpflichtung zur Schaffung von geförderten Wohnungen festgesetzt werden. Kommunale Baulandmodelle mit städtebaulichen Zielbindungsverträgen nach § 11 BauGB können damit künftig auch auf Innenbereichslagen ausgeweitet werden.

 Das Umwandlungsverbot

Der Genehmigungsvorbehalt des neuen § 250 BauGB soll die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränken. Die Norm soll in Gebieten gelten, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen.

 Das Baugebot

Die Vorschriften über Baugebote nach §§ 175 176 BauGB werden ausgeweitet. Danach können Gemeinden Grundstückseigentümer leichter verpflichten, freie Flächen mit einer Wohnbebauung zu bebauen. Wie auch beim Umwandlungsverbot soll das Baugebot nur Anwendung finden, soweit es sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt.

 Die Erweiterung der kommunalen Vorkaufsrechte

Der Erwerb von Flächen ist ein wichtiges Instrument der Umsetzung kommunaler Baulandpolitik zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Bei der Ausübung von kommunalen Vorkaufsrechten mussten die Kommunen v.a. in den Hochpreislagen in jüngerer Vergangenheit häufig überhöhte (spekulative) Kaufpreise zahlen. Städte und Gemeinden können nunmehr künftig ihre Vorkaufsrechte gem. §§ 24, 25 BauGB leichter (preislimitiert) zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert ausüben. Damit kann die Preisspirale auf dem Grundstücksmarkt gedämpft werden. Für Problemimmobilien und brachliegende Grundstücke in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt werden weitere Vorkaufsrechte eingeräumt.