Baulandmobilisierung

Zur weiteren Aktivierung von Bauland und der Schaffung bzw. Sicherung von bezahlbarem Wohnraum hat das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) vor kurzem einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland – „Baulandmobilisierungsgesetz“ – vorgelegt (Fassung vom 9. Juni 2020), mit dem insbesondere die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden im Bauplanungsrecht ausgeweitet werden sollen. Der Entwurf geht zurück auf die Empfehlungen der Kommission für nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik (sog. Baulandkommission). Im Rahmen der Verbändeanhörung ist der vorliegende Entwurf aus städteplanerischer Sicht grundsätzlich begrüßt worden, allerdings auch auf Kritik gestoßen, etwa als zu weitgehend von Seiten der Bauwirtschaft aber auch als zu wenig ambitioniert in sozialer Hinsicht. Wann der Entwurf ins Gesetzgebungsverfahren gelangen wird, ist im Moment noch nicht absehbar.

Überblick

Zentrale Inhalte des Entwurfs sind folgende Regelungen im BauGB sowie in der BauNVO:

  • Einführung eines neuen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau („Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung“) in 9 BauGB;
  • Neufassung des 13b BauGB über die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren;
  • Erweiterung der kommunalen Vorkaufsrechte in § 24, 25, 28 BauGB;
  • Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten in 31 BauGB und Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich nach §§ 34, 35 BauGB;
  • Ausweitung der Vorschriften über Baugebote nach §§ 175, 176 BauGB;
  • Schaffung einer Grundlage für Konzepte der Innenentwicklung („städtebauliche Entwicklungskonzepte zur Stärkung der Innenentwicklung“) nach einem neuen § 176a BauGB;
  • Einführung eines (befristeten) Genehmigungsvorbehalts für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum bei bestehenden Wohngebäuden nach einem neuen 250 BauGB;
  • Einführung einer zusätzlichen Baugebietskategorie („Dörfliches Wohngebiet“) in einem neuen § 5a der BauNVO;
  • Umgestaltung der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung in 17 BauNVO als „Orientierungswerte“.

Für die Planungspraxis der Kommunen dürften vor allem die Neuregelung über Bebauungspläne zur Wohnraumversorgung, die Erweiterung der kommunalen Vorkaufsrechte sowie die Regelung zu Baugeboten von besonderer Bedeutung sein.

Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung (§ 9 Abs. 2d BauGB neu)

Für den Innenbereich nach § 34 BauGB soll ein neuer Abs. 2d in § 9 BauGB es den Gemeinden ermöglichen, Festsetzungen zu treffen, nach denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, welche die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen (Nr. 2) oder bei denen ein Vorhabenträger sich in einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet hat, die Förderungsbedingungen der sozialen Wohnraumförderung (insbesondere die Mietspreisbindung) einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung sichergestellt ist (Nr. 3). Die jeweiligen Festsetzungen können auf Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans beschränkt werden bzw. für Teile des räumlichen Geltungsbereichs, Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen unterschiedlich getroffen werden.

Diese Neuregelung soll zunächst bis zum 31. Dezember 2024 befristet werden (förmliche Einleitung zur Aufstellung bis 31. Dezember 2024; Satzungsbeschluss bis 31. Dezember 2026), um zu überprüfen, ob es sich um ein geeignetes Instrument zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum handelt.

Kommunale Vorkaufsrechte (§§ 24, 25, 28 BauGB neu)

Der Katalog der allgemeinen Vorkaufsrechte in § 24 Abs. 1 BauGB soll um eine zusätzliche Nr. 8 erweitert werden, welche darauf abstellt, dass die Grundstücke einen „städtebaulichen oder anlagenbezogenen Missstand“ darstellen, indem sie „erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale und städtebauliche Umfeld“ aufweisen, z.B. aufgrund des baulichen Zustands oder der missbräuchlichen Nutzung. Weiterhin soll zur Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte in einem neuen § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB u.a. klargestellt werden, dass die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde zu den Gründen des Allgemeinwohls zählt, welche die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen können.

Durch Einfügung einer neuen Nr. 3 in § 25 Abs. 1 BauGB soll in zweierlei Hinsicht eine erweiterte Möglichkeit für besondere Vorkaufsrechte durch Satzungsrecht geschaffen werden:

  • im Geltungsbereich von Bebauungsplänen für brachliegende Grundstücke;
  • im Innenbereich nach § 34 BauGB für unbebaute oder brachliegende Grundstücke.

Diese Möglichkeit hängt in beiden Fällen von der Voraussetzung ab, dass entweder die Grundstücke „vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können“ oder es sich um ein „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ handelt. Der Begriff des Gebiets mit einem angespannten Wohnungsmarkt wird in den Entwurf dadurch definiert, dass die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“. Dazu nennt der Entwurf auch vier (nicht abschließende) Regelbeispiele, u.a. wenn die „Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt“ oder wenn die „Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird“. Nach der Gesetzeskonzeption können aber auch andere, nicht ausdrücklich genannte Gründe dazu führen, dass es sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt.

Die neue Kategorie des „Gebiets mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ soll fortan eine zentrale Bedeutung im BauGB einnehmen. Dies zeigt sich an zahlreichen weiteren Änderungen des BauGB nach dem Entwurf, die auf diese Kategorie Bezug nehmen. So stellt z.B. auch die erweiterte Befreiungsmöglichkeit nach einem neuen § 31 Abs. 3 BauGB auf solche Gebiete ab. Ebenso verweist die Einführung einer (befristeten) Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum nach einem neuen § 250 BauGB auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Auch die Neuregelungen über städtebauliche Gebote nach §§ 175, 176 BauGB (s.u.) nehmen darauf Bezug.

Schließlich soll mit dem Entwurf die Ausübungsfrist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB um einen Monat (auf dann drei Monate) angehoben werden.

Baugebote (§§ 175, 176 BauGB neu)

In den allgemeinen Vorschriften über städtebauliche Gebote nach § 175 Abs. 2 BauGB soll auf den o.g. Begriff des „Gebiets mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ Bezug genommen werden. Dabei soll es sich fortan um ein Regelbeispiel für einen Fall handeln, indem städtebauliche Gebote zulässig sind.

In der speziellen Regelung über Baugebote (§ 176 BauGB) soll in Abs. 1 eine neue Nr. 3 angefügt werden, die speziell auf eine Pflicht zur Bebauung mit Wohneinheiten abstellt. Insofern wird wiederum Bezug genommen auf den o.g. Begriff des Gebiets mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Für Ausnahmen vom Baugebot wird § 176 Abs. 3 BauGB neu gefasst und soll fortan nicht nur auf wirtschaftliche Gründe abstellen (Nr. 1), sondern auch auf eine Unzumutbarkeit aufgrund der möglichen Nutzung für Ehegatten oder in gerader Linie verwandter Personen (Nr. 2). Letztere Regelung ist jedoch zunächst auf fünf Jahre befristet. In der Vorschrift zur Übernahme durch die Gemeinde (§ 176 Abs. 4 BauGB) soll ergänzt werden, dass die Gemeinde das Grundstück zu Gunsten einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft o.ä. übernehmen kann.